Oddłużanie nieruchomości Skawina

Pomoc dla właścicieli zadłużonych nieruchomości w Skawinie

Problemy finansowe związane z nieruchomością mogą dotyczyć osób posiadających kredyt hipoteczny, przedsiębiorców, spadkobierców oraz współwłaścicieli domu lub mieszkania.

Analizę możliwości oddłużenia warto rozpocząć, jeżeli:

• masz zaległości w spłacie kredytu hipotecznego,
• bank lub pożyczkodawca przesłał wezwanie do zapłaty,
• grozi Ci wypowiedzenie umowy kredytowej,
• kredyt został już wypowiedziany,
• dług został sprzedany funduszowi lub przekazany firmie windykacyjnej,
• otrzymałeś nakaz zapłaty albo inne pismo z sądu,
• komornik wszczął egzekucję,
• nieruchomość została zajęta,
• rozpoczęto opis i oszacowanie,
• otrzymałeś informację o planowanej licytacji,
• w księdze wieczystej znajduje się kilka hipotek,
• kilku wierzycieli dochodzi zapłaty z tego samego majątku,
• chcesz sprzedać zadłużony dom lub mieszkanie.

Najwięcej czasu na przygotowanie rozwiązania występuje zazwyczaj przed rozpoczęciem zaawansowanej egzekucji. Nie oznacza to jednak, że po zajęciu nieruchomości nie warto już analizować dostępnych możliwości.

Na czym polega oddłużanie nieruchomości?

Oddłużanie nieruchomości nie jest jednym postępowaniem ani gotowym produktem finansowym. To proces, w którym należy połączyć analizę zadłużenia, ocenę wartości majątku, negocjacje z wierzycielami oraz zaplanowanie dalszych działań.

Proces może obejmować:

• zebranie informacji o wszystkich zobowiązaniach,
• uzyskanie aktualnych sald od wierzycieli,
• analizę kredytów i pożyczek,
• sprawdzenie księgi wieczystej,
• ustalenie wartości rynkowej nieruchomości,
• ocenę możliwości regularnej spłaty,
• przygotowanie propozycji ugodowej,
• negocjowanie nowych warunków,
• zaplanowanie sprzedaży nieruchomości,
• ustalenie sposobu rozliczenia ceny sprzedaży.

Oddłużenie nie zawsze oznacza całkowite umorzenie długu. Może polegać również na rozłożeniu zaległości na raty, zmianie wysokości miesięcznych płatności, ograniczeniu dalszego wzrostu kosztów lub sprzedaży majątku i spłacie wierzycieli z uzyskanej ceny.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty?

Wezwanie do zapłaty jest sygnałem, że wierzyciel oczekuje uregulowania zaległości i może podjąć dalsze działania. Dokumentu nie należy ignorować, nawet gdy właściciel nie posiada środków na natychmiastową spłatę.

Po otrzymaniu wezwania warto:

• Sprawdzić dane wierzyciela i numer umowy.
• Porównać wskazaną kwotę z historią dokonanych wpłat.
• Ustalić, z czego wynikają naliczone odsetki i opłaty.
• Zachować dokument oraz kopertę z datą doręczenia.
• Przygotować zestawienie dochodów i miesięcznych wydatków.
• Ocenić, jaką kwotę można rzeczywiście przeznaczać na spłatę.
• Rozważyć przedstawienie wierzycielowi propozycji porozumienia.

Nie należy deklarować rat wyższych niż realne możliwości gospodarstwa domowego. Ugoda, której warunki nie będą wykonywane, może jedynie odsunąć problem w czasie.

Jak przebiega analiza zadłużonej nieruchomości?

Pierwszym etapem powinno być ustalenie rzeczywistego obrazu sytuacji. Właściciel często zna wysokość miesięcznej raty, ale nie posiada aktualnych informacji o pełnej kwocie długu, kosztach postępowania i wpisach w księdze wieczystej.

Ustalenie wszystkich wierzycieli

Należy przygotować listę podmiotów dochodzących zapłaty. Mogą to być:

• banki,
• firmy pożyczkowe,
• fundusze sekurytyzacyjne,
• firmy windykacyjne,
• urząd skarbowy,
• Zakład Ubezpieczeń Społecznych,
• wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa,
• dostawcy mediów,
• wierzyciele prywatni,
• wierzyciele związani z działalnością gospodarczą.

Istotne jest sprawdzenie, które zobowiązania są zabezpieczone hipoteką, a w których sprawach wierzyciel skierował już egzekucję do nieruchomości.

Obliczenie aktualnej wysokości długu

Do należności głównej mogą zostać doliczone:

• odsetki,
• koszty monitów i windykacji,
• koszty postępowania sądowego,
• koszty zastępstwa procesowego,
• opłaty egzekucyjne,
• koszty wyceny nieruchomości,
• inne wydatki związane z dochodzeniem należności.

Starsze pisma mogą nie zawierać aktualnego salda. Dlatego przed przygotowaniem planu spłaty warto uzyskać możliwie bieżące informacje od wierzycieli.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Księga wieczysta pozwala zweryfikować właścicieli nieruchomości oraz wpisane hipoteki, roszczenia, ostrzeżenia i wzmianki.

Szczególnej uwagi wymagają sprawy, w których:

• nieruchomość należy do małżonków,
• właścicielami jest kilku spadkobierców,
• zadłużony jest tylko jeden współwłaściciel,
• ustanowiono więcej niż jedną hipotekę,
• widnieje wpis dotyczący egzekucji,
• nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny,
• planowana jest jej sprzedaż.

Rozpoczęcie procesu oddłużania nie powoduje automatycznego usunięcia wpisów. Hipoteki i inne obciążenia muszą zostać rozliczone zgodnie z warunkami zaakceptowanymi przez uprawnione podmioty.

Ocena wartości nieruchomości

Wartość domu, mieszkania, działki lub lokalu należy porównać z całkowitą wysokością zobowiązań.

Pozwala to ustalić:

• czy możliwe jest zachowanie nieruchomości,
• czy dochody właściciela wystarczą na nową ratę,
• czy sprzedaż pozwoli spłacić wszystkich wierzycieli,
• czy po sprzedaży pozostanie część zadłużenia,
• czy potrzebne jest porozumienie dotyczące brakującej kwoty.

Cena powinna być określona realistycznie. Zawyżenie wartości nieruchomości może znacznie wydłużyć poszukiwanie kupującego, podczas gdy odsetki i koszty nadal będą rosły.

Możliwe sposoby oddłużenia nieruchomości

Plan działania powinien zostać dopasowany do konkretnej sprawy. Najczęściej analizowane są trzy podstawowe kierunki: utrzymanie nieruchomości i dalsza spłata, zawarcie porozumienia z wierzycielami albo kontrolowana sprzedaż majątku.

Negocjacje z bankiem lub innym wierzycielem

Negocjacje mogą dotyczyć zarówno zaległości wobec banku, jak i długu przejętego przez fundusz albo inny podmiot.

Propozycja przedstawiona wierzycielowi może przewidywać:

• rozłożenie zaległości na raty,
• zmianę wysokości miesięcznej płatności,
• wydłużenie okresu spłaty,
• czasowe odroczenie części należności,
• wpłatę określonej kwoty początkowej,
• jednorazowe rozliczenie uzgodnionej sumy,
• sprzedaż nieruchomości w ustalonym terminie,
• spłatę długu bezpośrednio z ceny sprzedaży.

Wierzyciel nie ma obowiązku przyjęcia przedstawionych warunków. Dobrze przygotowana propozycja powinna jednak zawierać konkretne kwoty, terminy i informacje o źródle środków.

Samo rozpoczęcie rozmów nie powoduje automatycznego wstrzymania postępowania sądowego lub egzekucyjnego. Dlatego istotne ustalenia powinny zostać odpowiednio potwierdzone.

Restrukturyzacja kredytu hipotecznego

Restrukturyzacja może być rozważana przez właściciela, który nadal uzyskuje dochody, ale nie jest w stanie płacić rat na dotychczasowych warunkach.

Możliwa zmiana zasad spłaty może obejmować:

• wydłużenie okresu kredytowania,
• obniżenie miesięcznej raty,
• rozłożenie zaległości na kolejne płatności,
• ustalenie okresu przejściowego,
• zmianę harmonogramu spłat.

Przed podpisaniem porozumienia trzeba sprawdzić:

• wysokość nowej raty,
• okres obowiązywania zmienionych warunków,
• całkowitą kwotę do zapłaty,
• oprocentowanie,
• prowizje i opłaty,
• zasady zaliczania wpłat,
• konsekwencje kolejnego opóźnienia,
• możliwość wypowiedzenia ugody.

Niższa rata może poprawić bieżącą sytuację, ale jednocześnie wydłużyć okres spłaty i zwiększyć łączny koszt zobowiązania.

Ugoda po wypowiedzeniu umowy kredytowej

Wypowiedzenie kredytu hipotecznego oznacza, że sytuacja znajduje się na poważnym etapie. Nie należy jednak zakładać, że nie można już przedstawić wierzycielowi propozycji dalszego rozliczenia.

Po otrzymaniu wypowiedzenia warto:

• sprawdzić datę doręczenia,
• zweryfikować wysokość wskazanego zadłużenia,
• przeanalizować wcześniejsze wezwania,
• ustalić, kto jest aktualnym wierzycielem,
• określić możliwą wysokość wpłaty początkowej,
• przygotować realistyczny harmonogram,
• rozważyć sprzedaż nieruchomości.

Nie ma gwarancji cofnięcia wypowiedzenia ani przywrócenia pierwotnych warunków kredytu. W określonych przypadkach wierzyciel może jednak rozważyć ugodę dotyczącą sposobu spłaty całego zobowiązania.

Wykup wierzytelności zabezpieczonej hipoteką

W niektórych sprawach może pojawić się możliwość przejęcia wierzytelności przez inny podmiot. Nie oznacza to jednak automatycznego umorzenia długu ani usunięcia hipoteki.

Przed skorzystaniem z takiego rozwiązania należy ustalić:

• kto ma przejąć wierzytelność,
• jaka będzie kwota dalszego zobowiązania,
• w jaki sposób nastąpi rozliczenie,
• jakie zabezpieczenia będą wymagane,
• ile wyniosą prowizje i inne koszty,
• jaki będzie termin spłaty,
• jakie będą konsekwencje niewykonania umowy.

Możliwość sprzedaży wierzytelności i jej cena zależą od decyzji aktualnego wierzyciela. Nie należy zakładać, że każdy dług może zostać przejęty z określonym rabatem.

Finansowanie planu spłaty

Właściciel może potrzebować dodatkowych środków na wykonanie ugody, spłatę zaległości albo przygotowanie sprzedaży nieruchomości. Każde finansowanie zewnętrzne powinno jednak zostać dokładnie sprawdzone.

Przed podpisaniem umowy należy przeanalizować:

• oprocentowanie,
• prowizje,
• całkowitą kwotę do zwrotu,
• czas trwania umowy,
• wymagane zabezpieczenia,
• warunki wcześniejszej spłaty,
• skutki opóźnienia,
• zasady związane z przeniesieniem własności lub ustanowieniem hipoteki.

Nowe finansowanie powinno prowadzić do rozwiązania problemu, a nie tylko zastępować jeden kosztowny dług innym. Szczególną ostrożność należy zachować przy umowach, w których nieruchomość stanowi podstawowe zabezpieczenie.

Egzekucja komornicza z domu lub mieszkania

Zajęcie nieruchomości nie oznacza jej natychmiastowej sprzedaży. Postępowanie może jednak przechodzić przez kolejne etapy, dlatego każdą otrzymaną korespondencję należy dokładnie sprawdzać.

Właściciel może otrzymać między innymi:

• zawiadomienie o wszczęciu egzekucji,
• wezwanie do zapłaty,
• informację o zajęciu nieruchomości,
• zawiadomienie o opisie i oszacowaniu,
• dokument dotyczący wyceny,
• obwieszczenie o terminie licytacji.

Po otrzymaniu dokumentu warto ustalić:

• sygnaturę sprawy,
• dane wierzyciela,
• wysokość egzekwowanej kwoty,
• podstawę prowadzenia postępowania,
• datę doręczenia pisma,
• aktualny etap egzekucji,
• terminy wskazane w pouczeniu.

Komornik realizuje czynności na podstawie odpowiednich dokumentów i wniosków wierzyciela. Sama prośba o zaprzestanie działań nie musi doprowadzić do zakończenia postępowania.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Opis i oszacowanie służą ustaleniu stanu oraz wartości nieruchomości przed jej potencjalną sprzedażą w ramach egzekucji.

Po otrzymaniu dokumentów dotyczących wyceny należy sprawdzić, czy uwzględniono:

• prawidłową powierzchnię,
• stan techniczny budynku lub lokalu,
• standard wykończenia,
• wykonane remonty,
• sposób użytkowania,
• położenie nieruchomości,
• przynależne pomieszczenia,
• prawa i obciążenia,
• inne cechy wpływające na wartość.

Dokumentów nie należy odkładać. Data ich otrzymania oraz wskazane w nich terminy mogą mieć znaczenie dla dalszych działań.

Jak próbować uniknąć licytacji nieruchomości?

Nie istnieje jedno rozwiązanie pozwalające zatrzymać każdą licytację. Możliwości zależą od etapu postępowania, wysokości długu, wartości majątku i stanowiska wierzyciela.

W konkretnej sytuacji można przeanalizować:

• całkowitą spłatę zobowiązania,
• częściową spłatę połączoną z ugodą,
• ustalenie nowego harmonogramu,
• pozyskanie środków na rozliczenie wierzyciela,
• sprzedaż nieruchomości przed licytacją,
• prawidłowość dokonanych czynności,
• dostępność odpowiednich środków prawnych.

Jeżeli termin licytacji został już wyznaczony, czasu na przygotowanie rozwiązania jest znacznie mniej. Propozycja przedstawiana wierzycielowi powinna wskazywać konkretną kwotę, termin oraz realne źródło środków.

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości w Skawinie

Gdy utrzymanie domu lub mieszkania nie jest możliwe, rozwiązaniem może być kontrolowana sprzedaż na wolnym rynku.

Pozwala ona właścicielowi zachować większy wpływ na:

• cenę ofertową,
• sposób prezentowania nieruchomości,
• wybór kupującego,
• termin zawarcia transakcji,
• sposób rozliczenia wierzycieli,
• termin opuszczenia lokalu,
• wykorzystanie ewentualnej nadwyżki.

Przed rozpoczęciem sprzedaży trzeba sprawdzić księgę wieczystą, uzyskać aktualne salda i ustalić warunki zwolnienia zabezpieczeń.

Jeżeli wartość nieruchomości jest niższa niż całkowita suma zobowiązań, sama sprzedaż może nie zakończyć wszystkich długów. W takim przypadku konieczne może być zawarcie dodatkowego porozumienia dotyczącego pozostałej kwoty.

Sprzedaż domu lub mieszkania z hipoteką

Hipoteka nie musi uniemożliwiać sprzedaży nieruchomości. Transakcja powinna jednak uwzględniać prawa wierzyciela posiadającego zabezpieczenie.

Część ceny może zostać przekazana bezpośrednio na rachunek przeznaczony do spłaty zobowiązania. Po rozliczeniu wierzyciel może wydać dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.

Przed zawarciem umowy należy ustalić:

• aktualne saldo zadłużenia,
• numer rachunku do spłaty,
• termin ważności zaświadczenia,
• warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki,
• sposób podziału ceny,
• kolejność spłaty poszczególnych wierzycieli.

Dodatkowego przygotowania wymaga sprzedaż nieruchomości, która została już zajęta w ramach egzekucji.

Zadłużona nieruchomość należąca do współwłaścicieli

Sytuacja jest bardziej złożona, gdy dom, mieszkanie lub działka należą do kilku osób. Może dotyczyć to małżonków, spadkobierców albo innych współwłaścicieli.

Należy wtedy ustalić:

• komu przysługuje prawo własności,
• jakiej wysokości są poszczególne udziały,
• którego właściciela dotyczy zadłużenie,
• jaki jest zakres prowadzonej egzekucji,
• czy pozostali właściciele zgadzają się na sprzedaż,
• jakie wpisy znajdują się w księdze wieczystej.

Sprzedaż całej nieruchomości może wymagać współdziałania wszystkich właścicieli. Inaczej wygląda sytuacja, gdy postępowanie dotyczy wyłącznie udziału zadłużonej osoby.

Powództwa przeciwegzekucyjne

Powództwo przeciwegzekucyjne nie jest uniwersalnym sposobem na zatrzymanie postępowania z powodu trudnej sytuacji finansowej. Możliwość jego zastosowania zależy od wystąpienia określonych podstaw.

Analizy może wymagać między innymi sytuacja, w której:

• zobowiązanie zostało już spłacone,
• po wydaniu tytułu doszło do zdarzenia wpływającego na istnienie długu,
• strony zawarły porozumienie dotyczące wykonania zobowiązania,
• egzekucją objęto składnik majątku należący do osoby trzeciej,
• istnieją inne okoliczności wpływające na możliwość prowadzenia egzekucji.

Przed podjęciem działania trzeba sprawdzić tytuł wykonawczy, dokumenty dotyczące spłaty, historię zobowiązania oraz terminy wynikające z otrzymanych pism.

Przygotowana likwidacja - pre-pack

Przygotowana likwidacja jest procedurą związaną z postępowaniem upadłościowym. Nie stanowi standardowego rozwiązania dla każdego właściciela zadłużonego mieszkania lub domu.

Może dotyczyć sprzedaży przedsiębiorstwa albo określonych składników jego majątku na warunkach rozpatrywanych w ramach postępowania. Jej zastosowanie wymaga analizy sytuacji dłużnika, wartości majątku, warunków proponowanej transakcji oraz opłacalności rozwiązania dla wierzycieli.

Pre-pack nie powinien być przedstawiany jako automatyczny sposób zachowania nieruchomości. W praktyce jego celem jest przygotowanie sprzedaży określonego majątku.

Jakie nieruchomości mogą zostać objęte analizą?

Pomoc w oddłużaniu w Skawinie i okolicach może dotyczyć między innymi:

• mieszkania własnościowego,
• domu jednorodzinnego,
• działki budowlanej,
• działki rolnej,
• lokalu użytkowego,
• nieruchomości wykorzystywanej w działalności,
• nieruchomości odziedziczonej,
• udziału we współwłasności,
• majątku wspólnego małżonków,
• nieruchomości wynajmowanej.

Rodzaj nieruchomości, jej stan prawny, sposób użytkowania i liczba właścicieli wpływają na możliwy plan działania.

Jakie dokumenty przygotować do konsultacji?

Do pierwszej analizy warto przygotować:

• numer księgi wieczystej,
• umowę kredytu lub pożyczki,
• aktualny harmonogram spłat,
• informację o saldzie zobowiązania,
• wezwania do zapłaty,
• wypowiedzenie umowy,
• korespondencję z wierzycielem,
• propozycje ugody,
• pozwy, nakazy zapłaty i wyroki,
• pisma otrzymane od komornika,
• dokument opisu i oszacowania,
• obwieszczenie o licytacji,
• dokumenty potwierdzające dochody,
• zestawienie miesięcznych wydatków,
• informacje o pozostałych długach.

Brak części dokumentów nie musi uniemożliwiać rozpoczęcia rozmowy. Warto jednak zebrać wszystkie dostępne pisma i ułożyć je według dat.